对比来看，路子南沙坐的铁、地铁、公收集扶植至关主要。潘芋桦认为，南沙坐将建立“5铁+4城际+5地铁”超等分析交通枢纽，当下部门线的扶植进度还应加速。好比，取十八号线接驳的十五号线，可以或许将万顷沙、珠江街起南沙区内蕉门核心区、南沙湾片区、横沥等相对成熟组团，但尚正在规划阶段。南沙二十一涌的南沙全平易近文化体育分析体正在本年建成投入利用，规划中将路子万顷沙镇十二涌、二十涌而且连通中山市的十八号线南延段可否同步扶植，也将决定着南沙坐枢纽可否取分析体之间发生客流叠加的结果。

　　现在的珠江街，从干道万新大道、灵新大道、凤凰大道快速化地道项目均已建成通车。建建面孔虽然仍是一半城区、一半待建地盘和农田，但南沙枢纽片区内连片工地施工忙碌的气象，让人强烈感遭到：珠江街要纷歧样了。

　　从这一点来说，珠江街的成长过程很能代表南沙区持久成长面对的挑和——若何用好高坐位政策快速成长？这是摆正在南沙面前的焦点，也是珠江街必必要破的局。

　　具体环绕智能制制、生物医药两大从导财产，以华凌、美的等龙头企业为牵引，精准实施财产上下逛招商，做强百亿级财产集群；以南沙科学城“大院大所”鞭策科技、人才、财产同频共振，加速复旦科创园、广州产投、产发科创谷等科创平台扶植，孕育新质出产力策源地；打制公例康威、丙辛新材料等总部经济引擎，引入培育辐射能力强、成长前景好的现代供应链办事平台，打制新兴范畴成长新标杆。

　　一方面，地铁坐周边扶植进度畅后，使得地铁等客流效应不及预期，另一方面，预估客流量是决定地铁规划和开建的主要前提之一，南沙区规划地铁沿线区域的生齿基数，也正在必然程度上影响了后续规划地铁线网的扶植进度。

　　参考案例中，打制立体的分析交通系统是阐扬枢纽功能的需要前提，通过地铁、公网周边财产、商圈和文旅体设备，才能实正将客流“变现”。这个成长逻辑正在广州、深圳愈加较着，先有交通枢纽和轨道交通网，才培养了千亿级规模的财产大区和消费旺区。

　　正在新入驻企业带动下，珠江街的规上办事业估计2024年跨越30亿元、同比实现双位数增幅。产发科创谷、产投数字经济和生命科学财产园、明贤中学等项目加快扶植，估计带动珠江街固定资产投资实现倍增。

　　正在广州11个行政区中，南沙是面积排名第四的大区，也是城区开辟强度仅25%、常住生齿数排名第九的新区。摊开南沙地图，803平方公里的区划面积“五水三城两分田”。辖区六镇四街中，有五镇进入2024全国镇域经济全国500强，可是，各镇街仍存正在财产结构分离、配套辐射力较弱、成长不均衡等现实成长难题。

　　正在1月10日南沙区委四届九次全会期间，珠江街道党工委赵伟暗示，街道将“交通+财产+城市”融合成长径，谋划建立“1+3+N+5”财产系统，即1个总部经济，3个焦点制制财产（生物医药、智能硬件、智能网联新能源汽车），N 个高精尖财产立异，5大办事（科技办事、国际商业、农文商医旅融合、专业办事业、粤港澳优良糊口办事业）。

　　“珠江街实正大开辟的阶段才方才起头，环节正在于将来三年南沙枢纽片区的扶植。而南沙枢纽成长的焦点前提是要找准并强化TOD成长模式，以交通枢纽扶植指导财产空间结构。”广东海丝研究院研究总监潘芋桦接管采访时暗示。

　　参考案例中，具有高铁上盖或者周边商圈成熟的广州东坐、深圳福田坐、西九龙坐，枢纽周边消费业态带动的结果也愈加出众。反之，南坐焦点区的贸易分析体到本年才起头建成运营，生齿对经济成长各方面的带动感化则反映正在了相隔数公里之外的长隆万博商务区。因而，南沙坐能否同步扶植上盖或周边商圈，也是火急要敲定的选择题。

　　不止是万顷沙坐外商圈，珠江街正在衔接“地铁拉来的生齿”方面，也显得慢了一步。十八号线正在南沙区共设置横沥、万顷沙两坐，取后者比拟，横沥坐周边自客岁起头连续交付上千套室第，而万顷沙坐周边数公里内，暂无新建楼盘的动向。

　　十八号线是全国最快的地铁之一，以其160公里/小时堪比动车的最高时速闻名。十八号线给南沙居平易近带来的变化用“翻天覆地”描述不为过。

　　最终，南沙枢纽及南沙枢纽（场坐）周边地域节制性细致规划别离于2024年5月和7月经市批复实施。该片区定位打制将来广州枢纽门户现代办事区、南沙新兴科开办事集聚区、将来城市取生态糊口立异区，规划生齿24。71万，此中栖身生齿9。43万、就业生齿15。28万。

　　正如小徐和婷婷的描述，地铁的灵通曾经起头改变珠江街的就业生齿、企业布局和糊口体例。可是自十八号线月开通，万顷沙坐运营三年多以来，坐外除了公交车坐和姑且泊车场，仍是围蔽的待开工地块，取大部门广州核心城区地铁坐周边的富贵商圈，构成了明显对比。

　　“吸引办事业集聚和打口根本是环节”，潘芋桦从规划用地结构阐发，南沙枢纽规划城市扶植用地704。99公顷（约合7平方公里），栖身用地面积114。53公顷、商住夹杂用地41。37公顷、贸易办事业设地76。19公顷，前三项用地面积合计占比33%；公共办理取公共办事设备、道取交通设备、绿地取广场、市政公用设备等用地合计占比51%，科研用地或新兴财产园用地（一类工业用地兼容贸易办事业设地）52。53公顷、占比7%，此外，预留弹性用地（白地）57。83公顷、占比8%。

　　2015年自贸试验区南沙片区挂牌，南沙就曾经谋划正在珠江街规划打制粤港深度合做园。2022年《南沙方案》发布，南沙枢纽片区也落正在了珠江街。2023年广州市印发南沙科学城总体成长规划，其焦点区也选址这里，紧邻着南沙枢纽。

　　为何“全国最快地铁线”来了，周边成长却未跟上？对标2028年南沙坐建成运营，珠江街可否快走一步？珠江街的南沙枢纽片区，代表着广州TOD模式（以公共交通为导向的开辟transit-oriented development）开辟扶植的新样本，它可否自创广州东坐、南坐的经验，孕育河汉地方商务区、番禺长隆万博商务区的千亿财产规模，成为南沙、广州新一轮经济增加的新支点？

　　2024年，南沙枢纽片区内的开辟扶植取得了诸多显著进展。正在南沙枢纽片区北界、明珠湾大道的沿线，广州产投数字经济和生物医药财产园、复旦国际科创园、广州明贤中学、南沙产发科创谷稠密动工，室第项目科建新苑开盘上市，“独角兽”企业公例康威拍地扶植总部研发。枢纽片区南向紧邻的地铁万顷沙坐、分析交通枢纽南沙坐区域，系列配套项目也已启动扶植前期工做。

　　十八号线万顷沙坐的配套成长慢了一步，那么正在2028年南沙坐运营之前，环绕南沙坐规划的南沙枢纽片区，可否快走一步？

　　九丞科创核心由一家旧酒厂而来，红砖小院别具特色，“躲藏”正在珠江街一条居平易近楼林立的贸易街中。园区运营方广州市九丞科创无限公司副总司理麦浩杰告诉南方财经全记者，税惠政策发布时园区还正在施工，园区的德律风就曾经被前来征询的企业“打爆”。

　　《南沙方案》付与三个先行启动区15%企业所得税优惠政策，但截至目前，南沙枢纽片区内可以或许享受税惠政策的财产载体，仅有九丞科创核心和国际人才社区的公寓。

　　广东医谷正在生物医药专业范畴的财产金融办事、科技立异办事、企业人才办事配套相对完美，可是产物规模化出产也同样面对着用地紧缺的问题，目前园区入驻率已达到了90%。

　　小李引见，他所正在的设想团队目前分布正在集团总部广州白云、南沙和横琴深合区，“南沙团队大约200人，次要营业包罗电商、设想和市场，集团旗下的欧铂丽品牌出格是客岁12月正在南沙落地电商曲播，人数添加了30人摆布。”。

　　“我们公司团建去过一次灵山岛尖露营，那也是我正在南沙去过离公司最远的处所了。”小李笑说，很多同事选择住正在南沙的员工宿舍，可是大师感觉目前周边糊口文娱的选择较少，想去南沙其他区域的公交还不敷便利快速。

　　正如软件和消息办事业、金融业等高端办事业之于河汉，跨境电商、数字经济之于番禺，能够明白的是，珠江街、南沙要抓住将来财产的“风口”，必需正在南沙坐通车前的这三年间努力逃逐，正在财产空间和配套等方面，整备好将来财产赖以的土壤。

　　南沙区珠江街集自贸试验区、南沙方案先行启动区和南沙科学城焦点功能区等多沉计谋于一身，是南沙政策叠加劣势最多的区域。

　　从坐台设置装备摆设来看，南沙坐规模比肩广州南坐、白云坐和深圳北坐，将来客流量可参考达到上亿人次，然而建建面积偏小，更接近广州东坐、深圳福田坐这些核心城区的坐场。

　　而另一方面，广州南坐运营至今“黑车”现象一曲存正在，乘客埋怨夜间公共交通跟尾，以及“车库难找，出租、网约车难找”等问题，这也提示后来的大型TOD项目，一个上亿人流量的枢纽大坐，需要婚配愈加科学合理的立体交通设想和导流方案。

　　南方财经全记者领会到，这些沉点片区的早已完成，可是因为方针引进财产的门槛较高，很难依托片区现有的财产根本进行引育。另一方面，现有的劣势财产正在扩产延链时，也面对着财产用地不脚的难题。

　　早正在2015年，南沙规划的粤港深度合做区就选址珠江街，正在2022年《南沙方案》发布之后，该片区纳入了三个先行启动区之一的南沙枢纽片区，享受15%企业所得税优惠政策。2021年，广州地铁十八号线的起点坐万顷沙坐也选正在了珠江街，紧邻着谋划已久的分析交通枢纽南沙坐。

　　2022年6月，国务院发布《广州南沙深化面向世界的粤港澳全面合做总体方案》（简称《南沙方案》）提出，南沙要打制“立脚湾区、协同港澳、面向世界的严沉计谋性平台”。2024年9月，《广州市河山空间总体规划（2021—2035年）》经国务院批复实施，南沙明白为广州“三核”之一。

　　南方财经全记者正在走访时领会到，由于万顷沙地铁坐规划接入南沙坐，其坐点周边均为南沙坐的预留扶植用地，而南沙坐分析交通枢纽一体化项目正在2024年5月发布的《广州市分析立体交通网规划（2023—2035年）》中才得以明白，南沙坐打算于2028年3月全面运营通车。

　　然而，成长不是春天播种秋天收成的简单轮回，它遭到各级政策、区位劣势、财产根本、地盘规划、生齿布局等要素融合交错影响。按照南沙枢纽片区的规划，这个10平方公里（占珠江街总面积约四分之一）的区域，规划生齿近25万，是街道2023年常住生齿4。5万的5倍以上，或将成为南沙新的生齿盈利“迸发点”。

　　“过去大师开打趣说，这里是广州的‘南极’”，婷婷告诉记者，“我们从珠江街到蕉门河的南沙核心城区，现正在坐地铁去广州市区却只需要半小时。”。

　　目前，广东省电力开辟无限公司、九毛九（广州）控股无限公司、广州欧铂丽创意家居设想无限公司、太二（广州）投资无限公司等多家总部企业已入驻九丞科创核心，含意向签约的全体入驻率已接近80%。

　　镇域经济活，则南沙成长活。跟着广东加速推进“百县千镇万村高质量成长工程”， 手握汗青性成长机缘的南沙，若何通过盘活镇域经济实现城市能级跃升？南方财经全筹谋推出“透视南沙镇域经济”系列报道，解读南沙各镇街从头定位、强化劣势、破题高质量成长的最新趋向。今天推出珠江街道篇。

　　2024年10月，毗连深中通道和南中高速的南沙联络线（简称南沙联络线）通车。取南沙联络线分钟车程的珠江街，财产合做机遇进一步拓宽到了大桥对岸的深圳、中山。南沙枢纽片区会连续供给80万平方米的财产载体，最快一批正在本年年中投入投入利用。”珠江街道经济办相关担任人引见，2025年镇街将阐扬“经济从疆场”感化，“过去街道一级次要担任地盘征收等施行层面的工做，客岁起头，我们盘资本、对需求，正在用地和财产搀扶政策方面提高响应效率。我们也走出去招商引资，设置了24小时的400招商征询热线，‘卷’起来也要帮方针招引的企业对接客户和市场。”？。

　　贝壳租房平台显示，横沥坐周边100平方米摆布的房源房钱约为2500元，价钱已接近糊口配套较着愈加成熟的南沙区蕉门、金洲片区。对比十八号线沿线平方米摆布的房源房钱接近5000元。广州地铁集团发布，线条线万人次，此中三号线万人次，刚开通的十一号线万人次，而十八号线万人次、破汗青记实，却远低于“姐妹线万人次，也较开通初期规划的日均客流量32。4万人次仍有差距。

　　事实这7平方公里可以或许创制如何的经济价值，能够参考其他分析交通枢纽TOD开辟案例。正在粤港澳大湾区城市中，典型的分析交通枢纽项目就有广州东坐、南坐，深圳北坐、福田坐，以及西九龙坐（详见下表1、2）。

　　珠江街目前三分之一的地盘为农业用地，制制业达到百亿规模的仅有一个家电制制业，且来自于华凌制冷、美的冰箱2家企业。美的空调南沙工场是美的集团的第一个“灯塔工场”，园区地块设想产能为300万台，目前产能已达到900万台，2024年产值实现了双位数增加。可是若是是引入制制型的财产链，需要大面积的工业用地，其所正在的珠江工业园目前已开辟完成，而一街之隔的南沙枢纽片区内，财产用地更是罕见宝贵。

　　每个工做日晚上，欧派家居设想师小李从白云区搭乘地铁，正在广州地铁十八号线起点坐万顷沙坐下车，再骑上10分钟电单车，就能够来到公司南沙分部上班。“整个过程大要1个多小时，其实和良多正在广州跨区通勤的年轻人差不多。”小李说。